土地使用权处于抵押状态和购房者发生关系应该仅存在于预售商品房这种情况。

 

  1、抵押状态的成因首先明确，目前对于确权登记的不动产标的物基本不存在土地使用权的单独抵押，房屋通常以房地一体的原则同时抵押附着物和土地。而待对于开发建设的净地，一般银行会通过各种前置许可限制杠杆比率从而降低风险。

 

  有些资金紧张的开发商，在开发建设过程中通常在前期许可手续办理完毕后将土地使用权抵押出去，以开发贷的形式获得项目建设资金，也就是融资租赁的一种方式。而一旦该住宅项目达到预售节点，就会出现你提问的这种情况，即土地抵押出去了，这种商品房到底能不能买，有没有风险。

 

  2、土地抵押状态不影响预售在办理预售许可时，如土地处于抵押登记的状态，仅需抵押权人出具同意宗地其上商品房预售的书面意见或证明即可。

 

  对于抵押权人而言，尽快进入预售状态意味着资金的快速回笼，即呆账烂账的风险降低。因此，抵押权人会配合出具同意证明配合办理预售许可。

 

  3、购房者面临的潜在风险，通常杠杆比率即贷款额度越高的企业，其资金相对紧张，意味着该开发企业周转不灵或实力不足。同时如果住宅项目房产大证办理后仍未解除抵押登记，那么意味着购房者暂时无法办理不动产证。

 

 

  法律分析：有房产证的不影响交易，地上新增的建筑物不在抵押担保范围之列。也就是说，原土地抵押范围不包括土地抵押后新建并属于小区业主专属所有的房屋，业主转让该房产不需征得原土地抵押权人的同意，可自行交易。目前，不动产登记机构也不受理该类业务。

 

  法律依据：《城市房地产抵押管理办法》 第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

 

  经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

 

  以上就是东方融资网对于土地被抵押对业主有什么影响、开发商土地被抵押会影响购房者吗的问题解答。