在房屋抵押贷款市场，人人有本难念的经，有人为如何通过审批而大伤脑筋，有人为怎样提升额度而操心劳神。所谓花开多朵，各表一枝，不妨先为大家盘点下，影响房屋抵押贷款额度的三大因素。如欲更多房产抵押贷款相关，请详询东方融资网专业融资顾问。
一、个人住房按揭贷款
是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。
银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。
二、房产抵押贷款
一般指住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
从概念上我们可以大概的判断出二者之间的不同，下面小编将为大家详细介绍一下它们之间具体的差异是什么，帮助大家更加直观的了解二手的区别。
三、按揭贷款和房产抵押贷款的区别
1、贷款用途
住房按揭贷款是用于借款人购买房屋用的，而房产抵押贷款可以用于借款人的生产经营和消费等用途现在规定是不允许用来购房的。
2、贷款手续
申请住房按揭贷款时借款人需要提供首付款证明购房合同等材料，而办理房产抵押贷款借款人需要提供房产证国有土地证贷款用途等材料。
3、政策限制
住房按揭贷款受楼市限贷限购政策影响，而房产抵押贷款只受银行贷款政策影响。
4、贷款年限
住房按揭贷款的贷款期限长可达三十年，而房产抵押贷款的贷款期限长可达十年。
5、贷款利率
住房按揭贷款利率可以有折扣也有上浮，但上浮幅度不大而房产抵押贷款一般都会上浮且上浮幅度比较大。
四、哪些房子不可以办理抵押贷款
1、没有房产证的房子
没有房产证，也许是房子已经抵押在银行，已办理过一次抵押贷款的房屋不能再次被抵押，也许是开发商一方还没有办理房产证，不管哪种原因，银行对这类房屋都是拒绝办理抵押贷款的。
2、小产权房、企业厂房、回迁房等
类似小产权房这种，只有使用权，没有房产证所赋予的所有权，银行对于此类也是拒绝的。
3、未满5年的经济适用房
经济适用房规定只有满5年才能进行上市交易，未满5年，银行也不会为了给业主办理抵押贷款而违反法律。
4、房龄太久或面积大小的房屋
银行对于贷款的条件比较严格，往往对于房龄大于20年或者面积小于50平方米的房屋都会采取拒绝贷款。
5、违反房屋抵押规定的房屋
拆迁范围内的房子、违章建筑、文物保护建筑、权属有争议的房屋和被依法查封、扣押、监管和以其他形式限制的房屋，都不得在银行办理抵押贷款。
五、房屋抵押贷款所需材料
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等);贷款人的条件：
7.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;
8.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源。
六、房产抵押贷款需要注意哪些？
1.房屋估值
房屋抵押贷款，从名字便不难看出能贷多少，抵押房屋拥有最高发言权。一般来说，最高贷款额度为房屋估值的7成。但这里需要强调的是，房屋估值往往不等于房屋市值，为了抵御房地产市场价格的波动，其通常会在房屋市价的基础上留有一定的下行空间，但总的来说，价格悬殊不大。
2.机构政策
由于各机构的风控手段和受众人群各不相同，因而同一位借款人在经过多方比较下，得到的可贷额度也可能存在天壤之别。从宏观角度来看，为了防止债务危机的发生，北京银监会不仅规定房屋抵押消费贷款不得流向房地产市场，且出台了各行额度最高为100万元封顶的配套措施。这便意味着即便是估值500万元的房屋登场做抵押，可贷额度也终究逃不过最高为100万元的紧箍咒。而在非银行金融机构则不然，只要你的房屋价值连城，别说是几百万元，就是上千万的资金，都能够轻松贷走。
抛开大的方向不谈，对银行贷款情有独钟的朋友可要注意了，“性格迥异”的它们也不乏有自己的一套风控制度。比如，某国有银行规定，用于装修的消费用途，贷款额度最多不得超过每平米4000元乘以房屋面积，也就是说如果你的房屋面积为100平，那么可贷额度为40万元封顶。比起该家银行的虑无不周，多数银行则显得大大咧咧，并没有做出如此细致的规定。
3.个人资质
最后，再来说说个人资质与贷款额度的暧昧关系。可贷额度看似是抵押房屋和相关政策说了算，但实际上个人资质在其中也发挥着一定的作用。以中信银行为例，最高成数虽为抵押房屋的7成，但如果你的信用记录不给力，有过几次逾期，又不至于到恶意透支的严重程度，那么人家会适当缩减你的贷款额度至6成，甚至接近5成。
再比如，没有公积金的你，却有轻微逾期还款情节，工行可能会对此睁一只眼闭一只眼，只要你需要，房屋估值7成的贷款额度照批不误。但对建行来说，则会将其视为警惕信号，原本7成的贷款成数，很可能会下降到6.5成。
