二手房过桥垫资解押是指在二手房交易过程中，当卖方的房产还存在抵押贷款未清偿时，通过第三方机构或个人提供短期资金支持，帮助卖方还清银行贷款，从而解除房产的抵押状态，使房产可以正常交易。这种服务通常被称为“过桥贷款”或“垫资解押”。
一、二手房过桥贷款垫资操作流程
1、首先房主需要找到一家担保公司，提出垫资解押的申请。
2、担保公司会对房主的房产进行评估，确定其抵押率。一般来说，商品住宅的抵押率最高可达70%，写字楼和商铺则为60%，工业厂房则为50%。
3、担保公司会与房主签订垫资合同，并收取一定的垫资费用。这些费用因公司而异，没有统一的标准。
4、担保公司会先帮房主还清银行的按揭贷款，解除房产的抵押状态。此时，房产就变成了一套“全款房”。
5、接下来，担保公司会协助房主找到新的银行进行贷款。贷款额度将由新银行的抵押评估来决定。
6、最后，当新的银行放款后，担保公司会取回其垫资的资金，完成整个交易过程。
7、在办理垫资解押业务时，通常需要提供按揭的房产证、身份证等基础资料。
8、在二手房交易中，这种垫资解押服务非常实用。尤其是对于那些贷款购买的房子，需要还清银行贷款、解除抵押后才能交易的情况。通过垫资解押，房主可以快速获得资金，促成房产交易。
二、二手房过桥垫资解押的具体流程
准备材料：包括房屋所有权证、抵押合同、借款人身份证明、还款证明等。
申请解押：房屋所有人向抵押权人（如银行）提出解押申请，并提交相关材料。
审核解押申请：抵押权人对提交的申请和相关材料进行审核，确认借款人已结清贷款、符合解押条件。
垫资解押：如果借款人资金不足，可以通过第三方垫资机构进行垫资。垫资机构与借款人签订垫资协议，明确垫资金额、利息、还款期限等条款。垫资机构将款项支付至抵押权人指定账户，用于结清贷款。
办理抵押注销手续：抵押权人出具抵押注销证明材料，房屋所有人携带相关材料到当地不动产登记中心办理抵押注销登记手续。
完成解押：不动产登记中心审核材料无误后，办理抵押注销登记，并出具相关证明。
三、过桥垫资解押要注意哪些？
市场变化风险：房产市场价格变化可能导致卖家毁约或反悔不卖。
第三方债务风险：如果卖家有其他未还债务，可能导致房产被查封冻结，影响交易。
贷款政策调整风险：银行贷款政策调整或买家个人征信问题可能导致贷款无法及时发放。
法律责任空白风险：卖家可能利用法律责任的空白恶意套取买家资金。
一房二卖风险：卖家可能将房产再次出售给他人，导致买家遭受损失。
为了防范这些风险，买家和卖家应在合同中明确垫资的具体条款和责任归属，选择信誉良好的中介或垫资机构，并在交易过程中保持沟通，确保所有手续合法有效。
